Як оформити дарчу на будинок та квартиру — алгоритм укладання документа у 2025 році

Договір дарування — популярний спосіб передати будинок або квартиру у власність іншої особи за життя. Його часто використовують, щоб оформити нерухомість на родичів (дітей, онуків, батьків), але дарувати можна і стороннім особам, компаніям або навіть державі.

Але одного бажання недостатньо. Щоб дарування мало юридичну силу, потрібно правильно оформити договір і завірити його в нотаріуса.

У цьому матеріалі розповідаємо, як оформити дарчу на будинок та дарування квартири у 2025 році — покроково, з прикладами, витратами та важливими нюансами.

Що потрібно знати перед тим, як оформити дарчу 

Перед укладенням договору дарування важливо знати базові вимоги — це зекономить час і допоможе уникнути відмови нотаріуса. Далі — головне, що слід врахувати.

Форма договору

Дарча на будинок або квартиру обов'язково укладається у письмовій формі та завіряється нотаріусом. Без цього він не матиме юридичної сили й не буде визнаний судом

Виняток: Цивільний Кодекс України передбачає можливість укладання усного договору дарування, але лише для предметів особистого чи побутового користування та нерухомих предметів, якщо їхня вартість не перевищує 50 неоподатковуваних мінімумів громадян (850 грн).

Характер угоди 

Дарувальник не має права вимагати нічого у відповідь — договір дарування передбачає безкоштовну передачу майна. Якщо натомість обіцяно догляд чи грошову компенсацію — така угода втрачає силу.

Місце оформлення договору

Договір дарування може бути оформлений у приватного чи державного нотаріуса:

• за місцем знаходження нерухомості;
• за місцем реєстрації дарувальника чи обдаровуваного.

Пояснення: якщо дарувальник проживає у Києві, обдаровуваний — в Івано-Франківську, а нерухоме майно знаходиться в Рівному, звернутись до нотаріуса можна в будь-якому з цих міст.

Участь сторін

1. Укласти договір можна лише за особистою присутністю сторін чи їх законних представників.
2. Представники можуть діяти лише за нотаріальною довіреністю, в якій мають бути чітко вказані ПІБ обдаровуваної особи.
3. Якщо дарувальник перебуває за кордоном, довіреність можна отримати в консульстві чи в місцевого нотаріуса. Потім її потрібно належним чином легалізувати (апостильована та/або перекладена українською).

Врахуйте, що термін дії довіреності обмежений. Оформлена іноземним нотаріусом діє 1 місяць, в консульстві — 2 місяці.

Дарчу можна оформити дистанційно — якщо ви за кордоном, допоможемо з довіреністю, перекладом і підписанням онлайн. 👉 Оформити дарчу

Дарування частки чи спільного майна

• Для дарування своєї частки в нерухомості згода інших співвласників не потрібна (наприклад, в ситуації, коли будинок має трьох співвласників).
• Для дарування спільного майна подружжя необхідно отримати згоду другого з подружжя — без неї договір вважатиметься недійсним.
• Якщо власником/користувачем нерухомості є в тому числі дитина, дарувати майно без дозволу органу опіки та піклування не можна.
• Батьки чи опікуни не мають права дарувати майно своїх дітей/підопічних.

Розірвання договору та інші нюанси

• Без суду договір можна розірвати лише за згодою обох сторін через нотаріуса.
• Через суд — протягом 1 року з моменту укладання. Це можуть зробити сторони або інші особи, чиї права порушені.
• В окремих випадках звернутись до суду можна й пізніше (упродовж 3 років), але необхідно мати вагомі підстави.
• Будинок можна подарувати лише із землею, на якій він розташований.

Коли дарчу не оформлять

Нотаріус відмовить в оформленні дарчої, якщо:

• власник немає 18 років;
• нерухомість в заставі чи під арештом (виключення — наявність письмової згоди кредитора або податкової). 

Алгоритм укладання договору дарування 

Як оформити дарчу на будинок / квартиру правильно? Почніть з консультації, зберіть документи, подайте їх до нотаріуса, отримайте витяг з реєстру. Нижче розписано кожен крок із нюансами.

➤ Крок 1. Проконсультуйтесь з нотаріусом

Щоб не витрачати час на документи, які можуть виявитися непотрібними, варто насамперед звернутись до нотаріуса. Він оцінить вашу ситуацію, визначить перелік необхідних паперів, попередить про можливі труднощі. Часто перша консультація — безкоштовна. А ще не обов’язково йти особисто — багато нотаріусів консультують онлайн.

Під час консультації нотаріус:

1. Перевіряє право власності через реєстр.
2. Складає перелік документів саме для вашого випадку.
3. Повідомляє, чи потрібні:
   
   ➤ згода подружжя;
   ➤ підтвердження родинного зв’язку;
   ➤ дозвіл органу опіки.
   
   
4. Заздалегідь попереджає про потенційні проблеми.
5. Обговорює умови майбутнього договору.
6. Орієнтує по вартості оформлення.

Ситуації, в яких консультація нотаріуса особливо важлива:

У таблиці наведено лише найпоширеніші випадки, але можливі й інші складні ситуації. Навіть якщо ваша ситуація не згадана, консультація з нотаріусом допоможе уникнути помилок, визначити перелік документів і спланувати дії.

Поставити запитання нотаріусу онлайн

➤ Крок 2. Підготуйте документи для дарування

Після консультації ви отримаєте від нотаріуса точний перелік документів, які потрібні саме у вашому випадку. Частина з них — стандартна, а інші залежать від обставин.

🧾 Документи, обов'язкові в будь-якому випадку

Для дарувальника:

• Паспорт.
• Ідентифікаційний код.
• Витяг з Державного земельного кадастру (для будинку) — дійсний 3 місяці.
• Технічний паспорт на житловий будинок.
• Право власності (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину чи право власності, попередня дарча та ін.).
• Оцінка об'єкта нерухомості (в разі, якщо дарування не родичу).

Для обдаровуваного:

• Паспорт.
• Ідентифікаційний код.
• Згода іншого з подружжя (якщо обдаровуваний перебуває в офіційному шлюбі).

🧾 Додаткові документи у поширених ситуаціях

Не існує універсального списку документів, який підходить усім. Навіть один додатковий нюанс (наприклад, іноземний паспорт чи відсутність оцінки) може змінити перелік. Тому обов’язково уточніть актуальні вимоги у нотаріуса.

➤ Крок 3. Запишіться до нотаріуса і подайте документи

До цього етапу переходять лише після того, як зібрано повний пакет документів. Якщо хоч один із них буде відсутній або оформлений з помилкою, нотаріус може відмовити у посвідченні дарчої.

Що відбувається під час подачі документів:

1. Перевірка документів і даних у реєстрі. Нотаріус повторно звіряє дані в реєстрі (якщо майно вже зареєстроване), перевіряє надані документи, зокрема дійсність довіреності. Якщо хоч один документ викликає сумнів, оформлення призупиняється до усунення проблеми.
2. Погодження тексту договору. Нотаріус готує текст дарчої. Він може бути:
   • типовим (за шаблоном), або
   • індивідуальним (з урахуванням особливостей: умов передачі, відтермінування тощо).
     ❗ У договорі дозволено передбачити додаткові умови — наприклад, обмеження на користування майном, строк звільнення житла або інші нюанси, які не суперечать суті безоплатного дарування.
3. Читання й узгодження тексту договору. Обидві сторони мають ознайомитись із проєктом договору до підписання. Можна ставити запитання, вносити правки, уточнювати формулювання — головне зробити це до моменту посвідчення.
4. Підписання й нотаріальне посвідчення. Якщо зауважень немає, сторони підписують документ у присутності нотаріуса. Він посвідчує його печаткою, вносить оновлені дані до Державного реєстру речових прав (ДРРП) та реєструє перехід права власності.

Після посвідчення договору відбувається юридичний перехід права власності. Якщо в тексті дарчої не передбачено жодних додаткових умов, обдаровуваний одразу стає повноправним власником, а дарувальник втрачає будь-яке право на майно — навіть якщо продовжує в ньому проживати.

Наприклад, якщо батьки дарують дитині квартиру без жодних застережень, вони вже не мають права залишатись у ній після посвідчення договору. Новий власник може не дозволити їм там жити — і це буде законно.

Щоб уникнути подібних ситуацій, у текст договору варто заздалегідь внести спеціальну умову, наприклад: «Дарувальник зобов’язується звільнити житлове приміщення протягом 30 календарних днів з моменту укладення договору».

У такому випадку:

• право власності вже переходить до обдаровуваного,
• дарувальник має обмежене право проживання на узгоджений строк.

Формулювання таких умов слід погоджувати з нотаріусом заздалегідь — нечіткі або юридично сумнівні пункти можуть стати підставою для відмови в посвідченні дарчої або навіть її визнання недійсною у майбутньому.

➤ Крок 4. Отримайте підтвердження права власності

Після підписання договору та його нотаріального посвідчення, нотаріус обов’язково реєструє право власності в Державному реєстрі речових прав. Ця дія відбувається в день укладення договору.

Після реєстрації:

• обдаровуваний отримує оригінал договору дарування;
• можна одразу замовити витяг із реєстру майнових прав — або в паперовому вигляді, або в електронному (через «Дію» або ЦНАП);
• витяг видається того ж дня або пізніше — за запитом.

➤ Крок 5. Вчиніть додаткові дії, якщо потрібно

У деяких випадках після укладання дарчої варто зробити ще кілька кроків — залежно від обставин:

Сплатіть податок, якщо ви не родич

Якщо обдаровуваний не належить до першого або другого ступеня спорідненості (тобто не є близьким родичем — перший ступінь: батьки, діти, подружжя; другий ступінь: рідні брати/сестри, бабусі й дідусі), він повинен сплатити податок при даруванні нерухомості.

Як це зробити:

1. Подати податкову декларацію до 1 травня наступного року після отримання подарунка.
2. Сплатити податок і військовий збір до 1 серпня того ж року.

Ставки податку та збору вказує нотаріус при оформленні. Якщо не сплатити — можуть бути штрафні санкції.

Зніміть з реєстрації осіб, які не хочуть виписуватись

Якщо у квартирі залишаються прописані особи, які не бажають виписуватись добровільно, ви маєте право звернутись до суду із позовом про зняття їх із реєстрації.

Після рішення суду подається заява до ЦНАП або відповідного органу реєстрації.

Зареєструйте своє місце проживання

Якщо ви хочете прописатись у подарованому житлі, подайте заяву до ЦНАПу. Прописка не оновлюється автоматично після отримання права власності — її потрібно оформити окремо.

Дотримуйтесь умов, якщо вони передбачені в договорі

Якщо дарча передбачає відтермінування користування майном — наприклад, житлом можна буде скористатись з певної дати, — дотримуйтесь цієї умови. До цього моменту ви не маєте права реєструватися чи проживати в об’єкті, навіть якщо вже стали власником.

Порушення умов може викликати юридичні наслідки або конфлікти з дарувальником.

Ризики та неочевидні нюанси: що варто врахувати

Дарування — це проста й ефективна форма передачі майна. Але як і будь-який юридичний інструмент, воно має свої ризики. У цьому блоці — те, що краще врахувати до того, як поставите підпис на дарчій.

1. Дарча безповоротна — але не завжди

Договір дарування вважається безповоротним — тобто після його підписання та посвідчення майно остаточно переходить до обдаровуваного. Але це не означає, що договір дарування квартири чи будинку неможливо скасувати.

За статтею 727 Цивільного кодексу України, оскаржити дарчу можна в суді, якщо:

• обдаровуваний вчинив умисний злочин проти дарувальника або його близьких (наприклад, побиття, шахрайство тощо);
• дарувальник перебував у психічному розладі, не усвідомлював своїх дій на момент підписання договору.

Строк для оскарження — 1 рік з моменту, коли особа дізналась (або мала дізнатися) про обставини, які є підставою для позову.

Що говорить про це судова практика? Вона доводить: скасування дарчої можливе, хоча й не завжди просте.

📎 Приклад із реального кейсу: Постанова ВСУ від 17.11.2021 № 539/1509/20

Жінка подарувала синові ½ частку будинку. Після укладення договору стосунки між ними зіпсувалися — син завдав матері тяжких тілесних ушкоджень. Враховуючи обставини, суд визнав договір дарування недійсним та повернув частку майна дарувальниці.

2. Договір дарування з умовою — підвищений ризик

Дарчі з умовами (наприклад, «передача права після досягнення повноліття») несуть додаткові юридичні ризики. Якщо умова не настане з незалежних причин (наприклад, дарувальник помирає до моменту передачі) — договір може стати недійсним.

Що робити замість цього? Розгляньте альтернативи:

• заповіт — якщо хочете передати майно після смерті;
• договір довічного утримання — якщо передбачена допомога чи догляд.

3. Стан здоров’я дарувальника

Якщо дарувальник — особа похилого віку або людина з потенційними порушеннями психічного здоров’я, це підвищує ризик оскарження дарчої. Спадкоємці можуть заявити, що на момент укладання договору дарувальник:

• не усвідомлював своїх дій,
• перебував у нестабільному психоемоційному стані,
• діяв під тиском чи маніпуляцією.

Що можна зробити для підтвердження дієздатності дарувальника:

• зафіксувати на відео процес підписання договору;
• отримати у лікаря довідку про психічний стан на момент укладення;
• зібрати усні чи письмові підтвердження від сусідів, знайомих, соціальних працівників — бажано з підписом чи на камеру.

Якщо є обґрунтовані побоювання щодо здоров’я дарувальника (літній вік, залежності, психічні діагнози в анамнезі) — варто розглянути альтернативні форми передачі майна.

4. Податкові зобов’язання

Після підписання договору дарування обдаровуваний несе обов’язок сплати податків (якщо не є близьким родичем). Нотаріус лише повідомляє суму — але відповідальність за сплату лежить на одержувачеві.

Ставки податку при даруванні у 2025 році:

Коли і як платити:

Якщо обдаровуваний — резидент:

• до 1 травня подається декларація;
• до 1 серпня сплачується податок і збір.

Якщо обдаровуваний — нерезидент:

• податок потрібно сплатити до укладання договору;
• квитанцію про оплату обов'язково подають нотаріусу.

Додаткові умови:

Якщо хоча б одна зі сторін — іноземець, потрібна оцінка вартості нерухомості.

Якщо дарування відбувається від нерезидента на користь громадянина України, також сплачуються 18% (податок) + 1,5% (військовий збір) + 1% (держмито).

5. Використання дарчої замість купівлі-продажу 

У деяких випадках сторони домовляються про передачу майна за гроші, але оформлюють її як дарування — щоб не сплачувати податок або уникнути оцінки майна. Такий підхід може обернутись проблемами.

Якщо одна зі сторін (наприклад, покупець або його родич) звернеться до суду й надасть докази фактичної оплати — договір дарування можуть визнати фіктивним, а отже — недійсним.

Це також можливо, якщо:

• обдаровуваний одразу після укладення договору продає майно далі;
• є листування чи розписки, що підтверджують оплату;
• хтось зі свідків підтвердить факт передачі грошей.

Краще не ризикувати: якщо має місце оплата — укладайте договір купівлі-продажу або оформлюйте інший відповідний правочин (наприклад, спадщину). Так ви зможете уникнути судових суперечок і податкових проблем.

🤝 Сумніви щодо дарчої? Не ризикуйте — краще запитайте юриста, поки договір не підписано. Отримати консультацію

Наостанок — про що не можна забувати

Питання, як оформити дарчу на будинок або дарування квартири, здається простим — проте на практиці все залежить від дрібних деталей. Навіть формально правильний договір можна оскаржити, якщо упустити важливу умову чи порушити податкові зобов’язання.

Ось що ще варто врахувати:

🗹 Оберіть місце оформлення із розумом. Якщо дарувальник і обдаровуваний мешкають в одному місті, а нерухомість — в іншому, краще укладати договір у місті проживання. Це спростить логістику, зменшить витрати та пришвидшить процес.

🗹 Податки — не лише про відсотки. Навіть якщо податок дорівнює 0%, обдаровуваний має подати декларацію, якщо він не є близьким родичем. Протермінування подання документів або несплата може спричинити штрафні санкції.

🗹 Угоди напередодні смерті — магніт для оскаржень. Якщо дарчий документ оформлений незадовго до смерті дарувальника, особливо без участі інших родичів, це в рази підвищує шанси на спробу оскарження договору.

🗹 Поганий стан здоров’я = підстава для суду. Якщо дарувальник серйозно хворий, зокрема має психічні розлади чи перебуває на сильних медикаментах, суд може визнати його недієздатним у момент укладання угоди. Це автоматично ставить договір під сумнів.